上海浦东新杨思地块 2025年，再好的城市、再好的市场，开发商们也多少有点“急吼吼”了。

　　手握“地王”的华润置地也不例外。

　　去年11月底才以40%溢价率拿下新杨思“地王”的华润上海，两个多月后就把展厅开进了山姆会员店和中高端商场，直接把房子怼到了购买力的脸上。

　　去年11月27日拿地，中间还隔了春节假期，今年2月中旬就开展厅。市场惊叹于这个超级速度时，置业顾问陈超回复

上海浦东高科西路山姆会员店的展台
 

　　值得注意的是，在浦东世纪汇商场LG2中庭，另一个项目浦发莲园的展厅更大、搭建更“豪华”，并且看上去预留了沙盘的摆放位置。浦发莲园的工作人员告诉
上海浦东世纪汇商场LG2中庭的展台
 

　　两家展厅相距仅几十米，几乎“正面硬刚”。这背后，开发商的焦虑也很容易感受到。那么，延续了2024年热度的上海市场，为何让开发商如此焦虑？

　　上海中原地产市场分析师卢文曦在接受春节后的上海市场依然稳中有进，从上海中原地产的统计来看，节后第二周新房成交面积5.55万平方米，环比增加62.66%。新盘供应平淡，仅有续销楼盘的零星交易，但在成交面积TOP10榜单中，仍然出现了单价“13万元+”的项目，排名第四。

　　根据上海市场的节奏，新房推盘通常从3月初开始，陆续回升到应有水平。不过随着保利世博天悦、古北99、越秀静安天玥等项目加快认筹节奏，“金三银四”特别是“金三”，既是销售小阳春，也将是竞品间的一场“恶战”。

　　
华润置地这块“地王”来之不易。

　　2024年11月27日上海土拍，华润置地联合多家房企一口气拿下了虹口四川北路、普陀桃浦、浦东新杨思三宗优质地块，其中新杨思地块经历192轮加价，达到40%溢价终止价后，华润置地又通过竞品质、竞公建配套，最终经过202轮加价才收入囊中。该宗地块楼面均价7.44万元/平方米、溢价率40.37%，是上海实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，并刷新上海集中供地以来最高溢价率纪录。

　　事实上，华润置地在2024年上海收获颇丰。中指研究院显示，华润置地全年在上海拿地斥资143亿元，仅次于招商蛇口，2025年销售回款将成为头等大事。

　　在销售上，华润置地经验还是丰富的，比如2024年的中环置地中心项目就加快了入市和推盘节奏，成为上海唯一一个非豪宅的百亿大盘。

　　而这次的速度，甚至快到可能认筹前都来不及建设实景样板房。

　　“出地面基本就能销售了。”陈超对成片开发的新杨思板块，目前最大的短板在于——太新了。

　　陈超也坦言：“新杨思板块未来商业、教育、交通配套都很到位，但就是要等。”

　　从产品上来看，由于容积率约2.0，联排别墅和小高层的高低配，可能会成为周边改善型需求的看点。但根据置业顾问的描述，120平方米户型将成为小高层的主力产品，总供应约500套，而周边几公里内同样竞品林立，如上文提到的浦发莲园、北蔡板块西派海上，甚至越秀静安天玥等都可能分流不少潜在购买力。

　　另一方面，浦东以及徐汇滨江2025年也将入市不少2000万～3000万元级别的高端改善房源，对于翡雲悦府的叠墅产品也会构成直接竞争。

　　2月20日，翡雲悦府东南向的另一块宅地也将开拍，多家知名房企摩拳擦掌，甚至有房企已经开展了招标工作。不过新地块的容积率约2.5，相对而言不如翡雲悦府，但如果拿地开发商拿出更好的产品方案，一场激烈的产品之争同样免不了。

　　“在这样的背景下，一些开发商也是希望尽可能避开竞争对手，尽早入市。万一后续市场出现变动，或者购买力波动，不利影响也能降到最低。”卢文曦分析。

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