上海今年第九批次土拍3宗涉宅用地顺利成交，共“吸金”129.11亿元。3宗地块分别位于黄浦老西门、浦东金桥、静安大宁，其中浦东金桥地块溢价率29.65%，静安大宁地块溢价率5.48%。

　　中指研究院上海数据总经理张文静分析认为：“总体来看，‘8·28新政’后房企拿地决策整体保持审慎，开发商已将现房销售对应的资金成本纳入拿地成本

　　本批次出让的首宗地块为黄浦区老西门地块，用地性质为普通商品房、商业用地。土地出让面积8544.05平方米，规划建筑面积40124.70平方米，其中商业占比10%，建筑面积3972.47平方米，须由竞得人全自持；住宅占比90%，建筑面积35752.23平方米。地块容积率4.7，起始价38.88亿元，起始综合楼面价96900元/平方米，剔除商业及公共配套面积后，实际住宅起始楼面价108750元/平方米。最终，中海地产以底价摘得该地块。

　　据中指研究院“土地情报”统计，该地块起始综合楼面价为黄浦区涉宅用地起始楼面价TOP1、上海涉宅用地起始楼面价TOP4。黄浦区多年来少有公开挂牌出让的宅地，涉宅用地供应多以协议出让为主。例如地块西侧不远的黄浦区C020102单元096-2地块、黄浦区C020102单元097-4地块及吉安路道路地下空间地块，即黄浦新天地法藏讲寺风貌保护地块，由新加坡丰隆与联发集团联合体竞得，成交总价约89.36亿元。

　　第一太平戴维斯中国区住宅销售部战略咨询负责人、高级助理董事贺享维书面分析指出：“黄浦区老西门地块原本有望成为2026年上海单价地王，但成交楼面价仅逾10.8万元/平方米，甚至低于去年虹口地王绿城潮鸣外滩的12.66万元/平方米。”

　　“时隔12年，黄浦区首个招拍挂宅地为何遇冷？不是市场冷了，而是游戏规则变了，能上牌桌的人变少了。”贺享维指出，此次土拍在“8·28新政”之后出让，使得大部分计划参拍的房企望而却步，主要担忧在于回款周期拉长带来的内部成本增加。从拿地到销售，周期可能长达3年，叠加资金成本，能算得过账的只有头部央企。

　　本次土拍溢价率最高的是浦东新区金桥地块。该地块吸引中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂、绿城+浙江交投+西子联合体共5家竞买人现场竞价，经过143轮角逐，最终上海信泰置业有限公司以总价19.72亿元竞得，成交楼面价52416元/平方米，溢价率29.65%。

　　公开信息显示，地块用地性质为普通商品房，土地出让面积20904.33平方米，规划建筑面积37627.79平方米，容积率1.8，起始价15.21亿元。值得注意的是，该地块周边宅地同样“断供”已久。据中指研究院统计，4公里范围内，最近一次宅地出让为2021年2月的浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，由嘉里建设及新加坡GIC联合体以总价60.14亿元竞得，该地块住宅部分即为荟萃庭项目。

　　另一宗溢价成交宅地为静安大宁地块，用地性质为普通商品房，土地出让面积42200.07平方米，规划建筑面积101280.17平方米，容积率2.4，起始价66.84亿元。

　　该地块吸引象屿+建发联合体、招商蛇口+南山+滨江+南通瑞城联合体共2家竞买人参与现场竞拍，经过78轮竞价，最终由象屿建发联合体以总价约70.5亿元斩获，成交楼面价约69614元/平方米，溢价率5.48%。

　　“房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间将进行更为精细的权衡，投资行为‘普遍审慎’，而其中低总价、低容积率、现金流周转较快的项目仍将获得更多关注。”张文静指出。

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