上海某新盘建设现场 “星期六来了400多组客户,很夸张,真的接待不过来。”上海市杨浦区滨江某楼盘置业顾问徐清向4月20日,该项目所在的杨浦滨江板块大桥东段,目前美团、哔哩哔哩等大型企业总部在建,产业导入优势明显;头部房企纷纷扎根,高端住宅大量供应。
但市场对于该板块始终有争议:有人坚定看好未来发展,有人认为杨浦滨江的规划迟迟未能兑现,城市界面差强人意。
上海市杨浦区人民政府2012年1月印发的曾提出该区域存在的不足及瓶颈,其中包括“规划布局和功能定位有待提升”“市政配套和基础设施欠债较多”“公共空间和公共岸线有待完善”等。
事实上,杨浦滨江开发周期长,城市更新难度大。滨江核心区近10平方公里内,工业仓储、运输码头较多,城市面貌破旧。
经过多年旧改和开发建设,2017年底,随着黄浦江两岸45公里滨江岸线公里沿江岸线也全面开放。尽管近年来板块内的规划高度与建设速度有目共睹,但相较于住宅开发对于板块能级的期待,似乎仍不够匹配。
但慢也有慢的好处。
第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋在电话中对
杨浦滨江某住宅项目售楼处
“但目前城市界面和公建配套还在规划完善中。”朱锋说,“一些大型商业配套在规划中,大连路板块有一个大的商业综合体,有一定的开发周期;杨浦大桥片区的总部基地,包括哔哩哔哩新世代产业园、美团上海科技中心,配套属性不是偏消费型的,但规划中的合生汇会有所补充。从整体看,杨浦滨江目前商业相对分散,缺少集聚效应”。
“那您先在这看看,又有一组客户来了,我得去接一下。”徐清迅速陪同近几年,各大开发商也用实际行动表达对杨浦滨江的信心,如中海地产、保利发展、中铁置业、瑞安房地产等。
最近的一次土拍,是2024年11月27日,中海地产以总价36.45亿元竞得定海社区K8-05地块,溢价率16.33%。该地块定名为中海云邸玖章,不久前已开启认筹。
从“一房一价”表来看,销售单价从约9.25万~12.46万元/平方米,部分房源总价超过1870万元/套。不过,项目认筹热度与近期徐汇滨江板块、浦东新杨思板块的热门楼盘相比,仍然稍显弱势,并未触发积分。
目前,杨浦滨江沿岸一线已经集中了缦云上海、中海云邸玖章、保利江浦项目、中建壹品外滩源著等改善型项目,以及招商蛇口桐安里、翠湖滨江等风貌项目,每平方米单价从10万元到21万元不等,可以说“全线高端”。
但对于需要掏出真金白银的买房人来说,城市界面和商业配套并没有那么完美。
“这一轮城市更新中,很多风貌建筑得以保留。从目前的市场反应看,风貌别墅的销售更偏好在静安、黄浦等区域。不过,近几年杨浦推的公寓楼盘,从浦江之星再到现在中海的项目,还有保利琅誉等,销售情况都还不错,但周边配套可能还需要几年的发展时间。”朱锋表示。
杨浦滨江的住宅要分成改善型和风貌别墅两个大类。
“从目前的本土消费来讲,大部分市场需求还处于第一次改善阶段。杨浦是人口大区,密度高,同时有着大量售后公房、老公寓,从市场需求层面看,改善型住宅流速比较快。”朱锋分析。
“第二次、第三次改善的时候,也许会考虑风貌别墅,但目前还没到这个时机。将来大量产业导入后,部分有购买力的人会喜欢风貌别墅。”他补充说。
大约两周后,杨浦滨江又要迎来一次宅地出让。出让资料显示,杨浦区N090602单元L4-02地块为居住用地,出让面积2.12公顷,容积率2.5。
杨浦区N090602单元L4-02地块及周边环境
上海中原地产市场分析师卢文曦通过对未经许可禁止、、及镜像等使用