去年收入约为1.80亿元，净利润经销商为8048.02万元，整体经营业绩与预期相符。

　　近期，国内首个专注于保障性租赁住房的公募REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金公布了2024年度报告。

　　根据国泰君安城投宽庭保租房REIT的年报，未来基金管理人将与运营管理机构合作，强化基础设施资产的运营管理。在社区营销管理方面，为加速空置房源的去化并稳步提升年度出租率，运营管理机构将构建多元化的拓客体系，例如为新签约客户推出成团政策等。“江湾及光华社区将同步推行‘以老焕新’营销奖励机制，通过双社区房源池联动，实现跨项目11种户型自由组合选配，客户选择灵活度进一步提升。”

　　国泰君安城投宽庭保租房REIT的收盘价报4.152元，涨幅达到1.44%；换手率为201.88%，自上市以来累计涨幅为38.75%。

　　在报告期内，国泰君安城投宽庭保租房REIT实现营业收入约为1.80亿元，净利润约为8048.02万元，经营活动产生的现金流量净额约为1.42亿元；当期可供分配的金额约为1.31亿元，超过了招募说明书中的预测值，单位可供分配金额为0.1307元；基金的总资产和净资产分别达到32.53亿元和30.67亿元。

　　城投宽庭江湾社区现场 国泰君安城投宽庭保租房REIT的底层资产由两个保障性租赁住房项目构成。其中，上海城驰房地产有限公司持有的城投宽庭江湾社区项目自2022年11月开始运营，截至去年底，累计运营时间约为2.1年；上海城业房地产有限公司持有的城投宽庭光华社区项目自2023年3月开始运营，截至去年底，运营时间约为1.8年。这两个项目都位于上海市杨浦区新江湾城板块。

　　截至报告期末，基础设施资产的运营状况稳定，租户结构保持稳定，分散化程度较高。具体来看，江湾社区的个人租户占比为93.37%，企业租户占比为6.63%；光华社区的个人租户占比为99.75%，企业租户占比仅为0.25%。

　　“小区90%以上出租了。”城投宽庭江湾社区的一位工作人员4月14日在现场向
 

　　城投宽庭江湾社区服务处 在样板房中，在房源分布上，一居室有918套，一室一厅有276套，一室两厅有325套，两室两厅有96套，三室两厅有104套。租金在5000元至12000元/月区间。

　　根据周边房产中介机构数据，与城投宽庭江湾社区相邻的上海院子、绿地海珀璞晖、建发珑庭等商品房小区，主要户型为三居室，租金价格区间在9850元至22000元/月。

　　“随申办”App平台显示，上海已登记入市的保障性租赁住房项目共计282个，其中位于杨浦区的有22个。

　　目前，租住城投宽庭保租房社区需满足特定条件，例如在上海与用人单位签订劳动合同，家庭人均住房面积低于15平方米，部分户型仅面向有子女的家庭开放。

　　4月15日，上海市住房城乡建设管理委主任、上海市房屋管理局局长王桢在直播间回应住房保障相关问题时表示，上海正在通过大力发展保障性租赁住房，满足新市民、青年人等群体阶段性租住需求。今年在申请政策方面进一步优化，明确高校毕业生在毕业两年内，可凭毕业证申请保租房。

　　“从已上市的租赁住房公募REIT的表现来看，多数项目的底层资产在去年的出租率稳定在90%以上，显示出住房租赁需求的韧性。”在世邦魏理仕中国区研究部谢晨看来，去年7月发改委发布的1014号文件将市场化租赁住宅纳入公募REITs的底层资产，这也将促进长租公寓资产的流动性得到进一步增强。

　　此外，国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，使得保租房REITs进入快速发展期。克而瑞分析认为，上市的保租房REITs凭借其优质的底层资产，在市场波动中展现了显著的抗周期特性和超额收益表现，成为当前投资的“避风港”。在部分城市，公租房租金已从市场价的五折提升至七折，随着政策的常态化传导，未来保租房REITs的收益价值有望进一步提升。