广发基金发布公告称，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金将于9月23日9:00-15:00启动网下询价，询价区间为2.774元/份~3.390元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

　　随着公告发布，一些投资者可能会提问：REITs为什么要询价？简单来说，询价就是一场“机构定价会”。公募REITs正式发售前，基金管理人会邀请券商、保险、基金公司等专业机构投资者来报价——愿意以什么价格买、买多少。管理人在剔除不符合条件的报价后，将所有报价从高到低排列，取中位数和加权平均数，一般以不高于中位数和加权平均数的孰低值审慎合理确定“发售价格”。

　　那么，这次询价公告披露了哪些关键信息？公告显示，广发新城吾悦商业REIT发售的基金总份额为5亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。其中，初始战略配售基金份额数量为3.5亿份，占发售份额总数的比例为70%；网下发售的初始基金份额数量为1.05亿份，占发售份额总数的比例为21%；公众投资者认购的初始基金份额数量为0.45亿份，占发售份额总数的比例为9%。

　　从基金招募说明书来看，该基金拟募集规模约15.41亿元，2026年4-12月及2027年度预测净现金流分派率分别约为5.65%和5.77%。在利率中枢持续下行的背景下，这一分派水平为偏好稳健现金流的投资者提供了一个值得关注的参照坐标。

　　进一步穿透到底层资产，该基金持有常州天宁和南通启东两座购物中心，均开业超6年，近三年平均出租率在97%以上。资产是否扎实、租金是否稳定，直接关系到上述分派预期能否兑现。此外，该基金的原始权益人吾悦顺瑞商业经营管理有限公司及其同一控制下关联方将认购不低于34%的份额，意味着发起方与投资者利益高度绑定，对长期经营的稳定性构成一定支撑。

　　需要注意的是，本次询价仅面向专业机构投资者，普通投资者不能直接参与，但可以密切关注询价结果公告，了解最终确定的价格和认购倍数，以此判断是否参与后续公开发售。后续发售信息可通过天天基金、东方财富、广发基金直销平台等渠道获取，具体发售时间以基金公告为准。

　　注：基金数据来自基金合同、基金招募说明书。预测净现金流分派率=当期的公募基金可供分配金额/假设基金募集规模。其中，假设基金募集规模为本基金拟募集的资金，即人民币15.41亿元。2026年预测年化现金分派率为按2026年4月1日至2026年12月31日期间预测分配金额推算至全年占本基金预计的募集规模的比例。

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