现房销售真的要来了。

　　日前，信阳市住建局印发，严控预售许可条件，严格预售资金缴存，规范预售资金使用，严格实行项目开发公司制，合理把握工程进度，准确界定新出让土地。

　　其中最受关注的一条是，“文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。

　　此外，近期盛传“我国正考虑对全国住房销售方式进行重大改革”。

　　事实上，据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度等。

　　指出，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照第四十五条、第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。

　　最重要的是，明确，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

　　根据，项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。

　　信阳市统计局数据显示，2025年1~3月，全市商品房销售面积下降0.5%；销售额增长1.1%，商品房待售面积增长8.5%。

　　5月13日，上海易居房地产研究院副院长严跃进通过向严跃进表示，观察本轮现房模式的推进，有一个非常重要的历史背景，就是过去的烂尾楼事件和房企债务违约事件，尤其是2022年的“停工断贷”，影响很大。河南当时此类事件比较多，信阳等城市也出现了较多案例。此次信阳将“一律实行现房销售”，虽然就简单的一句话，但能看出来并非随意一提，相关部门也应该对这句话所产生的发酵效应有足够评估，本质上就是立足新形势，积极推进现房销售。

　　有河南房地产从业者通过向随后的山东省住房和城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点；四川省人民政府关于印发，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；河南省住房和城乡建设工作会议明确，将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

　　天风证券指出，根据国家统计局披露数据，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。

　　短期视角看，推进现房销售对企业的IRR及净利率产生影响；房价波动走势背景下，企业回报周期变长或一定程度影响土地投资积极性和土地财政收入。但长期视角看，现房销售在保护购房者利益的同时，也符合行业平稳、健康、高质量的发展趋势。

　　不过，在中指研究院政策研究总监陈文静看来，现房销售模式下，仍有部分问题需要面对。第一，由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款也较当前更晚，较为考验房企资金情况；第二，现房销售一定程度会影响新房供应规模，对于部分库存量较小的地区来说，更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度；第三，现房销售对金融机构的资金要求也将提升。

　　陈文静表示，要更好地发挥现房销售模式所带来的优势，加快构建房地产发展新模式。从市场的角度来看，建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。

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