随着国内热点城市房地产市场“止跌回稳”趋势显现，外资房企开始行动起来。

　　“尽管上海住宅市场目前仍以本地开发商为主导，但新加坡企业的进入为市场带来了新的设计理念、项目概念和管理标准。这有助于推动上海市场的整体发展，引入新的产品类型并提升高端住宅领域的服务水平。”第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可在接受在国内房地产行业仍处于整体调整的背景下，上述新加坡房企为何会选择在一线城市拿地？是短期“抄底”投资，还是长期锚定中国城市化的发展红利？

　　
外资加码上海的“决策逻辑”

　　2024年楼市“止跌企稳”政策定调，市场触底信号释放，资本迅速捕捉到了回暖信号。

　　先是去年11月，丰隆集团与厦门建发集团联手，以总价约90亿元拿下上海黄浦区新天地板块的“历史风貌地块”。

　　今年春节后，上海土拍持续火热。在2月20日举行的上海土拍中，虹口区C080302单元hk329-11地块吸引了包括中海地产、保利发展、“招商蛇口+绿城中国”联合体、“华润置地+越秀地产”联合体、“金茂+庆隆”联合体共5家竞买人参与竞拍。最终经过184轮竞价，该地块由“中国金茂+庆隆”联合体以总价89.64亿元、楼面价117474元/平方米、溢价率38.20%竞得。

　　而另一宗位于松江区临近广富林遗址的低密度宅地，则被“星狮+国贸+金地”联合体以总价8.15亿元、楼面价26216元/平方米、溢价率13.98%竞得。该地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善。

　　对于此次在上海合作拿地，星狮地产亚洲新兴市场首席执行官公开表示：“我们很高兴与长期合作伙伴金地集团和厦门国贸地产集团合作，在上海松江区开展这个激动人心的项目。不仅加强了我们在上海的业务，也突显了我们致力于提供高品质住宅开发项目的承诺，以满足中国社区不断变化的需求。”

　　通过对比近期新加坡房企所获上述几宗地块的开发成熟度与不可再生性，以及成交楼面价可以看出，开发商仍然在用低价锁定未来溢价。上海中原地产市场分析师卢文曦此前曾在中分析指出：“虹口这宗宅地，每平方米15万元、16万元算正常价，开盘卖再贵都正常。”

　　那么，新加坡房企为何不约而同地加码上海市场？

　　“对于新加坡开发商而言，由于中国的金融和经济周期并不总是与西方市场紧密相关，中国市场提供了多元化布局的机会，这有助于分散风险并平衡投资组合。此外，在中国市场建立强大的品牌影响力,也有助于在海外市场吸引中国买家。”简可表示，上海有非常成熟、流动性很强的房地产市场，具有规模大、透明度高和连通性强的特点，这些特质使其成为国际资本在中国寻求稳定性和长期增长机会的理想目的地。

　　
新加坡房企的“上海方法论”

　　以合作模式持续布局上海，对于新加坡房企而言意味着什么?

　　以丰隆集团与厦门建发集团联手获得的新天地“历史风貌地块”为例，如将096街坊部分、097街坊划定为肌理保护范围，096-2地块肌理保护范围占比不小于50%。居住方面，依托新天地区域现有高品质住宅社区基础，融合协调地块风貌肌理特色，居住产品有明晰的定位，打造多样化高品质住宅产品。商业方面，应结合淮海路-新天地功能组团及复兴路沿线的功能复合和能级提升需求，丰富产品类型，依托地块周边新天地、一大会址等重要节点，适当植入高端酒店、社区商业等多类型商业功能，完善区域商业配套。

　　新天地“历史风貌地块”建设要求 第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋分析指出：“新加坡资本对上海内环稀缺资产的聚焦不仅加速了城市更新，联合开发的模式也为未来更多的资本进入提供了很好的样板，在一定程度上解决了资本和落地的双向最优选择。”

　　事实上，上述几家新加坡房企多年前就曾在上海落子。

　　如与中国金茂联合拿下虹口“新地王”的庆隆集团，此前就曾在上海开发过沁风雅苑和沁和园项目，并将这两个楼盘视作其在新加坡以外项目的“据丰隆集团官网介绍，丰隆集团创立于1941年，于上世纪60年代收购了新加坡城市发展有限公司大部分股权，并开始进军房地产开发领域。

　　在过去的十余年里，丰隆集团旗下的城市发展在上海、苏州、重庆和深圳收购了总建筑面积超过140万平方米的土地储备和资产,涵盖住宅、商业、产业园以及大型综合体项目。其中较为知名有御湖别墅项目，位于上海青浦奥特莱斯附近，共120套独栋别墅；此外还有耀江国际、丰隆广场、丰隆虹桥中心等商办项目。

　　星狮地产同样持续投资上海市场。其官网显示，星狮集团近年来在上海曾与金地集团、保利发展、平安联合开发了徐汇区虹漕路的天悦项目，该项目包含住宅、长租公寓和保障性住房等业态。

　　而另一家新加坡老牌房企凯德集团，则早在1996年就进入上海市场，当年即动工建设上海来福士广场项目，此后还在上海开发了凯德茂名公馆、凯德・尚浦等项目。

　　“新加坡开发商通过联合开发模式和多业态开发来分散风险的策略，在当前市场环境下具有显著的有效性。通过与当地开发商合作，新加坡资本能更好地理解中国市场的政策环境、消费者偏好和运营规则，从而降低进入新市场的风险。例如，金茂与庆隆联手，国贸、金地与星狮的合作，不仅实现了资源共享和优势互补，还通过合作伙伴的渠道和经验，提升了项目的落地效率和市场接受度，为项目形成强强联合的品质保障。另外，由于有当地合作企业背书，对于新加坡资本来说也分散了投资风险。”

　　朱锋认为，这种投资趋势可能会吸引更多国际资本进入中国市场。“由于资产的稀缺性，外资对于投资上海地产的回报率预期仍有很强的决心。随着上海内环稀缺资产价值的不断凸显，以及外资在这些项目中的成功案例增多，更多国际资本可能会跟随进入中国市场。尤其是在全球经济不确定性加大的背景下，中国一线城市的优质资产被视为‘避风港’，具有较高的投资吸引力。”

　　不过在卢文曦看来，海外开发商投资上海的现象还不足以形成趋势，从近期新加坡房企联合拿地的动作可以判断，现阶段还是更倾向于进行财务性投资。