文龙家园剩余土地年限是55年，截至2024年末的出租率为95.01%，资产估值约7.28亿元；熙悦尚郡剩余土地年限为58年，截至2024年末的出租率为93.08%，资产估值约4.3亿元。

　　从华夏北京保障房REIT四季报看，项目公司为北京燕保宜居住房租赁有限公司。两处资产合计可出租房间数2,168套，可出租面积共计112,796.30平方米。截至报告期末，两处公租房资产已出租面积共计106467.98平方米，出租率总计94.39%，租金收缴率为98.08%。

　　据华夏北京保障房REIT2024年度报告，报告期内项目公司完成收入约为7139.50万元，息税折旧摊销前利润为5908.93万元。租约结构方面，文龙家园项目单位趸租面积占已出租面积比例为20.14%，个人租户比例为79.86%；熙悦尚郡项目则全部为个人租户。报告期末，文龙家园项目实际执行的租金单价为56元/平方米·月，熙悦尚郡项目实际执行的租金单价为为65元/平方米·月。

　　尽管保障房REITs的租金定价受政策约束较强，但从现有调价情况看，据杨枝介绍，原始权益人在管项目基本上会保持在3—5年进行一次租金标准调整，调价机制已成熟稳定，实操层面也在不断完善。公募REITs的监管机制也使得运营管理更加透明化、专业化，未来政策僵化风险小。

　　以文龙家园为例，“保持民生属性和一定的投资者回报是不冲突的，保障房REITs，特别是公共租赁住房得益于其强需求属性及强稳定性，此类资产更利于作为稳健产品纳入进各类投资人的资产配置中。特别是整体宏观市场波动较大的情况下，保障属性的优势愈发凸显，因此我们也可以看到越来越多投资人关注保租房赛道。”杨枝向
 

　　据“海淀房管”值得一提的是，报告期内，针对“低保、低收入、重残、大病”等特殊困难的轮候家庭，基金管理人方面与朝阳区住房保障事务中心加强对接，积极采用直接发放选房通知单的方式，全面提高剩余房源的配租效率，确保特殊困难家庭能相对便捷地获得住房。

　　与市场化运营项目不存在强竞争关系

　　此次扩募，华夏北京保障房REIT拟购入的基础设施项目为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目和海淀区温泉凯盛家园项目，估值为8.3亿元。截至2024年12月31日，上述项目评估总值分别为1.59亿元、1.57亿元、1.16亿元、3.97亿元，合计约8.3亿元；出租率分别为92%、94%、92%、98%。

　　杨枝向对于投资者来说，扩募增加了资产的丰富度，并且可以看到，扩募后该REIT的资产分布在北京的5个行政区，降低了单一资产风险。扩募后整体资产市值也进一步提升，有助于增加二级市场的活跃度。

　　那么，底层资产规模扩大，是否会摊薄收益，或通过规模效应提升运营效率？

　　杨枝对此解释，扩募后，华夏北京保障房REIT2025年4月至2025年12月期间的预测年化现金分派率将由2.70%上升至3.13%，2026年度的预测现金分派率将由2.70%上升至3.14%，从数据上看是非常可观的变化。

　　“从本次扩募的底层资产本身来看，项目多位于北京市近郊，项目当前租金水平相对较低，与区域内市场租金水平的差异会高于首发项目，未来具有更好的增长潜力。基于此，我认为底层资产的扩大将通过规模效应提升运营效率，实现存量与增量资产的良性循环，进一步增强该基金的市场竞争力和吸引力。”杨枝向但随之而来的另一个问题是，如果后续保障房供给大幅增加，是否会对项目出租率或租金涨幅造成压力？

　　杨枝对此表示，华夏北京保障房REIT的底层资产均为公租房项目，和市场化运营保租房目标租户存在差异，不存在强竞争关系。“此外，本项目运营管理团队为市属保障房管理机构，运营管理能力强、拥有更好的资源调配能力。根据原始权益人介绍，后续运营中也会重点关注底层资产的出租情况，优先配租，适当调配企业趸租资源，保障底层资产的良好运营。”

　　与此同时，北京保障房中心有限公司财务部副部长林楠也在沪市REITs专场投资者交流会上表示，扩募是REITs常态化发行的一个重要举措，北京保障房中心在2022年首发之后就着手开始准备此次扩募。

　　“此次扩募的实施将有助于北京保障房中心持续发挥资本市场优势，盘活优质存量资产，实现一个可持续的高质量发展。”林楠说。